Quem busca um apartamento para comprar ou alugar precisa analisar o valor da taxa condominial. Mas o que está incluso nesta taxa?
“Nossa, que caro!” Quem nunca soltou essa frase sobre o valor do condomínio residencial? A taxa condominial, também chamada de quota condominial, é um dos fatores que mais pesam na escolha de um lugar para comprar ou alugar.
O valor do condomínio é um boleto obrigatório e pago mensalmente por quem mora em um prédio e está previsto no Código Civil (artigo 1.336). Na prática, o valor do condomínio serve para garantir a conservação das áreas comuns do seu condomínio, a manutenção de equipamentos essenciais, como os elevadores, a disponibilidade de água, energia e gás nessas áreas, e também a sua segurança.
Então, o valor do condomínio é a soma de todas essas despesas? Não exatamente. Saiba a seguir como a quota condominial é calculada e como saber se ela está cara ou barata.
Como o valor do condomínio é calculado?
O valor do condomínio, na prática, é um rateio dos custos presentes e até futuros do condomínio. “A taxa condominial é uma espécie de vaquinha”, resume Sérgio Meira, diretor de Condomínios da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).
Nessa vaquinha entram as despesas necessárias para manter o condomínio funcionando hoje, e para garantir o pagamento de custos emergenciais. A lógica é parecida com o seu orçamento: você tem os custos fixos, os variáveis, e precisa guardar algum dinheiro para urgências e planos futuros, certo? No seu prédio não é muito diferente. Além de cobrir as despesas do mês, é preciso criar um fundo de reserva para qualquer eventualidade.
A soma desses custos é dividida entre os moradores, mas essa divisão não é simples. “De maneira geral, essa divisão é pela fração ideal – ou seja, a proporção que cada proprietário tem em relação ao terreno total”, explica Omar Anauate, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).
Na prática, a fração ideal considera não apenas a área útil privada que você tem, como a área do apartamento e da vaga da garagem, como também a sua participação nas áreas comuns. É como se você fosse dono de um pedacinho do salão de festa, da piscina, da academia, etc.
Em outras palavras, se a sua área privada é maior do que a do seu vizinho, se você tem vaga, e ele não, se você tem um depósito no prédio, e ele não, você “tem” um pedacinho maior das áreas comuns também. Portanto, o valor do seu condomínio vai ser maior.
Quais despesas entram no valor do condomínio?
Não existe na legislação uma fórmula para calcular essas despesas, explica Anauate, da AABIC. “O que vai parametrizar isso é a convenção do condomínio, que é como se fosse um estatuto de uma empresa e que rege todas as regras internas do condomínio”, diz. Mas é possível saber quais itens pesam mais nessa conta, de acordo com Meira, do Secovi-SP.
- 50% a 60% do valor do condomínio vai para a mão de obra fixa própria do prédio;
- 15% a 10% da quota condominial é destinada aos contratos mensais de manutenção, como de elevadores, circuito de câmeras, portões, geradores;
- 10% a 15% do valor do condomínio é para limpeza e manutenção básica;
- Cerca de 10% são destinados para energia, gás e água das áreas comuns;
- Outros 10% são despesas do síndico profissional e da administradora.
Quando eu sei que o valor do condomínio está caro ou barato?
Sabe aquele momento em que a gente dá de cara com um valor de condomínio e tem aquela sensação de que está caro? “Tudo isso? Esse condomínio não tem nada”. Pois é, essa lógica tem razão de existir, segundo os especialistas entrevistados pelo Blog do Nubank, mas tem um fator que faz toda a diferença: a quantidade de apartamentos.
Quanto mais serviços e áreas têm um condomínio, maiores são as despesas. Mas, como em toda vaquinha, quanto mais gente tem para dividir esse custo, menor ele fica para cada um.
“Eu posso ter a mesma estrutura para um prédio de 12 apartamentos e para um de 30 apartamentos, e o valor do condomínio vai ficar menor para o prédio de 30 apartamentos”, resume Meira, do Secovi-SP.
Por isso, na hora de avaliar se o condomínio está caro ou barato, ele recomenda analisar:
- Mão de obra: quanto mais funcionários fixos, maiores são as despesas. Lembre-se de que a folha de pagamento é o maior custo do valor do seu condomínio.
- Estrutura do prédio: duas portarias, segurança na calçada, academia. Quanto mais áreas comuns e conveniência, maiores os custos e maior é o valor do condomínio.
- Quantidade de apartamentos: condomínios com muitos apartamentos por andar e mais de uma torre conseguem diluir melhor os custos.
- Idade do prédio: condomínios antigos podem ter custos maiores com mão de obra fixa e com manutenção.
- As últimas atas de assembleias do condomínio: elas podem dar a temperatura de despesas do prédio. Esse documento resume as discussões das assembleias – reuniões entre moradores e a administradora em que são discutidas pautas importantes, principalmente aquelas que envolvem custos.
Existe um valor de condomínio médio?
Como você leu até aqui, o valor do condomínio varia de acordo com muitos fatores. Contudo, a AABIC criou o Ipevecon (Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais) para estabelecer uma média em São Paulo – cidade que é a terceira capital com maior preço médio de venda por metro quadrado, segundo o índice Fipe Zap de julho de 2025.
Ou seja, ainda que você não more em São Paulo ou não esteja buscando apartamentos na cidade, é possível usá-la como referência na hora de analisar o valor do condomínio da sua cidade – se ele ultrapassar a média paulista, o valor pode estar caro,
Conheça o valor médio do condomínio em São Paulo verificado em março de 2025 – a análise mais recente do Ipevecon, da AABIC. O Ipevecon é calculado pela variação real das despesas de condomínios das administradoras associadas à AABIC.
| Quantidade de dormitórios | Valor médio do condomínio |
| 1 dorm. | R$ 714 |
| 2 dorm. | R$ 1.152 |
| 3 dorm. | R$ 1.980 |
| 4 dorm. | R$ 3.728 |
Existem regras para o aumento do valor do condomínio?
O valor do condomínio pode aumentar por diferentes motivos. O mais comum é o aumento que deve estar previsto no orçamento anual. Neste caso, essa elevação está associada ao aumento do valor de contratos de manutenção, dissídio de funcionários, etc.
E também existem os aumentos extraordinários: aqueles custos que vão elevar o valor do condomínio temporariamente e que servem para pagar projetos específicos, como a melhoria da academia, aquecimento da piscina. Omar Anauate, presidente da AABIC, explica que o Código Civil prevê três tipos de despesas extraordinárias:
- Obras necessárias: são aquelas emergenciais. Neste caso, o síndico autoriza o gasto e, depois, valida em assembleia com os moradores;
- Obras úteis: são obras de melhoria, como mais equipamentos na academia. Neste caso, é necessário o voto dos moradores em assembleia e esse custo só é aprovado se tiver maioria simples (50% dos votos mais um);
- Obras voluptuárias: o nome é esquisito, mas essas obras são aquelas que têm a única função de embelezar o condomínio. Exemplo: uma fonte na entrada do prédio. Para esse tipo de gasto, é preciso que dois terços (66,66%) dos moradores aprovem.
O que acontece se eu não pagar a taxa condominial?
Deixar de pagar o condomínio, em um primeiro momento, gera uma multa – que é de 2% do seu condomínio mais uma correção monetária de 1% ao mês. Além disso, você pode perder direito à voto em assembleias e até ter seu acesso restrito a algumas áreas comuns, a depender do que está determinado na Convenção do prédio.
Contudo, a pior consequência é a perda do imóvel. “O não pagamento culmina em uma ação contra o proprietário. No final do processo, o apartamento dele pode ir a leilão. Esse é um risco grande e já vi muita gente perder o apartamento. O Código Civil permite o início do processo com apenas uma quota condominial em atraso. Na prática, é muito difícil que isso ocorra: normalmente se ajuíza uma ação com três meses de atraso e só depois de uma tentativa de acordo extra-judicial”, explica Sérgio Meira, do Secovi-SP.
Se ocorrer o acordo, o proprietário precisa cumprir e pagar tudo em dia. Caso contrário, é possível que ele perca o imóvel.
Como pagar o valor do condomínio em momentos de aperto?
Não dá para arriscar quando o assunto é condomínio. Mas se algo aconteceu no meio do caminho e o orçamento apertou, o Nubank pode te ajudar.
Uma das soluções para evitar o atraso desse pagamento é o Pix no crédito, se for possível pagar o seu boleto de condomínio no Pix. Com ele, você paga seu condomínio no Pix, mas usando o cartão de crédito. A administradora recebe o pagamento na hora, como um Pix tradicional, mas você pode parcelar o pagamento em até 12 vezes no seu Cartão Nubank. Assim, você tem tempo para se organizar e voltar a ter as contas em dia.
Se o cenário apertou de vez, considere contratar um empréstimo. Neste caso, quanto menor os juros melhor. É por isso que o empréstimo consignado pode ser uma solução. Se você trabalha com carteira assinada, o Consignado CLT do Nubank pode ser um caminho. O Consignado CLT tem uma das menores taxas de juros do mercado e você não precisa se preocupar com a data de vencimento das parcelas: elas são cobradas automaticamente, direto na sua folha de pagamento.
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